May 15

Por Luís A. Cabezas, iahorro.com

   

     La subrogación hipotecaria es el proceso jurídico que consiste en cambiar nuestra hipoteca del banco actual a otra entidad financiera mejorando las condiciones económicas. Es una opción recomendada cuando no podemos mejorar las condiciones del préstamo hipotecario en nuestra entidad.

     En el actual contexto de crisis todo vale desde ahorrar en la compra del supermercado pasando por ajustarnos en el consumo eléctrico y hasta buscar por todos los medios bajar el importe de la cuota o letra de nuestra hipoteca.

     Las condiciones que negociamos al firmar la hipoteca no tienen que durar eternamente. Existe lo que se llama la revisión de nuestra hipoteca, es decir, una vez al año o cada seis meses el banco revisa nuestras condiciones y en base al aumento o disminución de la tasa de referencia (en la mayoría de los casos el euribor, aunque ahora ya podremos ver hipotecas referenciadas al IRS); a lo que nos resta de años para pagar y el capital adeudado hasta ese momento, nos recalcula la cuota.

     Es este el momento propicio, aunque se puede hacer en cualquier otro momento, para realizar una novación y renegociar algunas condiciones si es que no estamos conforme con la nueva mensualidad. Pero como siempre el banco tendrá la última palabra y puede que no acepte nuestra propuesta con lo cual hay que pensar en la subrogación, es decir, en cambiar de banco.

     Las ventajas de la subrogación es que nos permitirá modificar el tipo de interés y/o modificar el plazo de amortización con lo cual conseguiremos abaratar la cuota de nuestra hipoteca; sin embargo hay que tener en cuenta que con la subrogación no podremos solicitar ampliaciones de capital o agregar titulares al préstamo.

     Con la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios se crea el nuevo IRS hipotecario (Permuta de intereses o Interest Rate Swap a cinco años) y desaparecen los IRPH de bancos y el de cajas (queda solamente el IRPH de conjunto de entidades).

     Así las cosas sería interesante saber qué tipo de referencial es más alto, el euribor o el IRS. Si bien aún no se publica oficialmente el IRS en euros, si analizamos la gráfica histórica veremos que normalmente el IRS es más alto que el euribor, lo que significa que si la hipoteca tiene el mismo diferencial, es más barata la referenciada a euribor que a IRS. El IRS se ha creado, en realidad, para sustituir a un euribor volátil y barato por otro que se supone estima mejor la evolución de tipos de interés y es más caro. Ni más ni menos.

Pero continuando con el tema que nos ocupa, la subrogación tiene los siguientes puntos a favor: puede servir como elemento de negociación con el propio banco, el cual puede optar por mantenernos como cliente y que no subroguemos la hipoteca o para mejorar las condiciones de nuestra hipoteca cambiándonos realmente a otra entidad.

     Los costes de una subrogación de entidad bancaria son la comisión y los gastos. La comisión por subrogación se negocia con el banco a la hora de firmar la hipoteca inicial. Para las hipotecas actuales, la comisión máxima por subrogación, establecida por la ley, es de 0,50% durante los primeros cinco años, y 0,25% a partir del sexto año. Podemos negociar con el banco, según nuestro perfil, una comisión de 0%. Los gastos por subrogación son sustancialmente más bajos que para compra: normalmente de notaría son unos 600 euros; de tasación entre 200 y 400 euros; de gestoría unos los 300 euros y de Registro de la Propiedad uno 100 euros (son todos valores aproximados).

     Las subrogaciones disfrutan de una exención del I.A.J.D. (Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados) impuesto que sí deberíamos pagar en el caso de cancelar la hipoteca actual y abrir una nueva en otra entidad. Hoy día hay tanta competencia para captar clientes solventes que algunos bancos ofrecen correr con todos los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad, así que el cambio puede salirnos muy barato.

     En ocasiones hacer un amago de subrogación sirve para que nuestro banco que se había negado a mejorarnos las condiciones se replantee la renegociación. El truco consiste en que una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en el caso de que no lo pague la nueva entidad) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una).

     Es necesario recordar que muchas entidades no aceptarán nuestra hipoteca hasta pasados 5 años con la primera entidad.

     Esta alternativa es muy interesante para todos aquellos clientes que no estén conformes con las condiciones que les ofrecen sus actuales entidades, y deseen mudarse hacia otra con mejores condiciones pero a la vez es necesario recomendar el análisis íntegro de la nueva oferta en comparación a la que ya tenemos contratada ya que en muchas ocasiones ofrecen tipos bajos, pero con una fuerte vinculación que termina encareciendo la hipoteca.

     ¿Quieres leer más sobre hipotecas? Pincha en este enlace: ¿Problemas con la hipoteca?

   

Luis A. Cabezas Echegoyen, comparador de hipotecas iAhorro.com

escrito por vicente


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